| 去年以来，龙岩市工商部门开展了房地产市场交易秩序专项整治，对34家房地产公司、10家广告公司涉嫌在合同条款制定、广告发布等方面违法违规行为进行了立案查处。现将已查处的10大房地产违法案例公布如下。 案例一：将风险转嫁给消费者 2006年6月武平县工商局，对武平县×××房地产有限公司利用格式条款，免除自己经营风险责任，将经营风险转嫁给消费者的行为，作出罚款6000元的处罚。 该公司在合同“交付期限”列举出卖人可以予以延期交房的特殊原因，其中规定：“因政府管制，市政配套政策，配合政府及有关部门要求停水、停电、交通管制等”。工商认为，商品房在建设过程中，因“停水、停电、交通管制”等原因导致的延期交付的风险责任应当由经营者承担，而不应当转嫁给消费者。 案例二：扩大合同解除权 2006年7月，连城县工商局对连城县×××房地产有限公司作出处罚2000元的罚款，该公司在事先拟定，订立时未与对方协商的《商品房买卖合同》中约定“买受人逾期付款超过三十个日历后，出卖人有权解除合同”。 按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，出卖方才有权请求解除合同。案例三：擅自发布房地产户外广告 2007年3月28日，龙岩市工商局对厦门×××房地产代理有限公司涉嫌未经批准擅自发布户外广告立案调查，经查该公司在与龙岩市××房地产开发有限公司签订某商住楼代理销售合同后，印制了大量楼盘海报广告和户型图，向社会发布，违反了《户外广告登记管理规定》，受到罚款人民币10000元的处罚。 案例四：广告用语不符管理规定 2007年3月30日，龙岩市工商局对龙岩市×××咨询有限公司，在发布房地产广告中使用不规范用语的行为作出罚款3000元的处罚。 龙岩市×××咨询有限公司，在广告语中使用“入住厦门未来海岸就读北师大海沧附校”的语言。违反了《房地产广告发布暂行规定》第十八条“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”规定，构成了发布违法广告行为。 案例五：无照从事商品房买卖 2007年2月13日，连城县工商局对杨××等五人合伙从事无照商品房买卖作出罚款5万元的处罚。杨××等五人合伙通过受让取得位于新泉镇旧镇改造出让土地后，规划建造成套商品住房，并与购房人签订《商住楼委托代理合同》，将商住楼销售给购房人。经查购房人并未委托杨××等人代建商住楼，而是向其购买商住楼，杨××等人在无工商营业执照以建自住宅的名义，开发销售商品房，构成无照从事商品房买卖行为。 案例六：未入住先交物业管理费 2007年3月5日，龙岩市工商局接到×××小区业主投诉，称其“未入住小区，仍要交纳物业管理费，否则，不移交住宅钥匙”。经调查，×××小区物业管理部门，2006年6月入驻小区后，无论业主何时入住小区均要交纳入住前物业管理费，否则不交钥匙。至发案时止，物业管理部门已多收取物业管理费4777元。 《福建省物业管理条例》第三十条规定，物业交付买受人事前发生的费用由建设单位全额承担，物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约定。×××小区物业管理部门，在业主未入住就收取物业管理费，侵害了业主的公平交易权。日前工商部门作出责令改正，退还多收的物业管理费，并处10000元罚款的决定。 案例七：小区楼宇外墙应归业主所有 2006年9月21日，永定县工商局在日常巡查中发现，福建省××房地产开发有限公司，在以消费者签订的《商品房买卖合同》中约定“该商品房所在楼宇的外墙使用权归出卖人所有”，侵害了业主合法权益，对其作出罚款1000元的处罚。工商部门认为：买受人购买了商品房即包括房屋的空间也包括房屋的外墙。小区的外墙、空地、天台应归全体业主所有。 案例八：无证从事房屋中介2006年7月26日，新罗区工商局对当事人汤××无证从事房屋中介作出罚款300元的处罚。汤××从2006年3月起，在未经工商部门登记注册颁发营业执照的情况下，擅自在新罗区佳宝10号楼地下一车库经营家政、房屋信息中介，并以虚构的“佳成家政房产服务中心”的名义开展相关的业务活动，与客户签订《看房合同》、《房产求购委托书》等，从中牟取中介服务费。 根据国家的相关规定，凡是从事商品经营、服务等，均应办理工商登记注册手续，方可从事经营活动。 案例九：规定消费者支付超额手续费 2006年9月18日永定县工商局在日常巡查中对龙岩市××房地产开发有限公司涉嫌利用不平等格式条款侵害消费者权益行为立案调查，并处以1000元罚款。调查中发现，龙岩市××房地产开发有限公司在事先拟定订立未与对方协商的《商品房买卖合同》中约定，签订合同后买方不得随意改房号、付款方式、业主姓名等，如有变动须经卖方同意，并付房价的1．0％作为手续费。 开发公司以格式条款的方式规定消费者支付高额“手续费”加重了消费者的负担，违反了《福建省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》的相关规定。 案例十：未取得预售许可证却收“认购金” 2006年2月1日，新罗区工商局执法人员在市区检查时发现，龙岩××房地产开发有限公司建设的楼盘，涉嫌虚构合同主体资格。 经查，该房地产开发有限公司自2005年10月开始，在市区规划部门规定的红线内开发建设“×××花园”商住综合楼，在该楼盘未依法取得预售商品房许可证的情况下，虚构合同主体资格与预购商品房买受人签订房型房号认购书，并收取“认购金”。（作者：市商） | 