福建：物业管理公司收费有了“度量衡”

就收费问题物业征求业主意见

    2007年3月1日，福建省物价局和省建设厅联合制订的《福建省物业服务收费管理实施办法》正式执行（以下简称《办法》）。新规执行后，引起了物业和业主的极大兴趣，到底对哪些有争议的问题重新进行了界定？新规中又有什么亮点？近期，记者走访了有关部门及物业管理公司，就新规中的各项条例进行了剖析。

    价格怎么算 新规更明确

    ■政策

    “物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

    物业管理企业已经接受委托实施物业服务相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的管理费用。”

    ■解读

    “此次出台的新《办法》，对长期以来争议的问题做了明确界定，避免了业主和物管间无谓的争执。”福州新三泽物业公司老总陈立武告诉记者，过去许多业主和物管公司的纠纷常常是在对物业服务收费到底包括哪些内容上，《办法》重申了物业服务成本构成，使得物业服务收费更透明，将有利于业主间的相互监督。　

    省物业管理协会的常务副秘书长郭金国则认为，“就物业哪些费该收，哪些不该收的问题，《办法》中的详细规定，也给物业提供了很好的参照。”过去有些小区业主已经缴交了物业服务费，但物业仍要求业主交卫生费、垃圾清运费、治安费、绿化费等。郭金国表示，今后如果有部门和单位要向业主收取性质和内容相同的费用，业主有权拒绝。

    “这些规定有利于规范物业管理企业的收费行为”。陈立武说，《办法》出台后，对一些长期争议的问题进行了规定。物业公司明明白白收费，业主明明白白消费，就更能体现物业服务费合理、公开和服务标准、内容与质量相符的原则，也有利于业主接受“花钱买服务”的住房消费观念。    

    费用如何收 业主可任选

    ■政策

    “物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅前期物业（不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高档住宅）服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。

    而实行市场调节价的物业服务收费，则可以采取包干制或者酬金制等形式，业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。”

　　■解读

    《办法》中，对费用如何收取的问题进行了解释，郭金国认为，这些规定的实施，意味着除了前期物业服务收费实行政府指导价外，其他物业收费，业主也有了选择权。但是，他也提醒广大业主，由于实行市场调节价的物业服务收费，是由业主委员会代表业主与物业管理企业在物业服务合同中约定的，因此，那些符合条件但还没有成立业主大会和业委会的小区要抓紧筹备成立，以便业主们行使自己的选择权。
据记者了解，目前我省的物业服务收费基本上还是以包干制为主，收费依据以政府指导价为准。如在海景花园，业主采用的是薪金制。

    海景花园业主委员会吴主任告诉记者，采用这种付费方式的好处是业主可以根据服务的内容定报酬，剩余的资金用于小区的建设、支付房屋的小维修等；但是这种付费方式也有缺陷。吴主任认为，业委会本身必须要有较高的业务能力，对物业公司的运作能够监督到位，否则会出很多问题。

    对于吴主任的说法，业内人士指出，根据《办法》中的规定，实行物业服务酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担由业主大会或全体业主与物业管理企业在物业服务合同中的约定。这条规定的制定，让不熟悉物业收费业务的业主们提供了新的选择途径。

    到底收多少 标准能调整

    ■政策

    “物业交付买受人后，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备的，其物业服务收费标准可适当下调，具体下调办法由市、县政府价格主管部门会同房地产行政部门制定。

    物业服务收费按房屋权利证书登记的房屋建筑面积收取（不含附属间）。未办理房屋权利证书的，物业服务收费按购房合同标明的建筑面积收取。”

    ■解读

    物业收费标准是否过高的问题，常常成为物业公司与业主纠纷的导火索，特别是业委会成立后与物业公司常因收费标准与服务质量是否相符争执不休。而在这次的《办法》中，对物业服务费的收费标准做了补充，也就是说，如果业主收房后，该社区的配套设施还不完善，物业服务收费标准可以降低，而类似杂物间之类的附属房都不再收取物业服务费。

    对此，一位不愿透露身份的物业公司老总说，这两条规定对物业公司是不利的，在前期物业管理中，物业公司投入的人力、财力最大，但收入却降低了，有点不合理。但他表示，既然文件规定了，物业公司也会按照规定执行。

    此外，郭金国也强调，这次新规定对物业服务收费有一个重要的原则，即“应当遵循合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则。”作为物业公司当然应该做到收费合理、公开，提高服务质量，质价相符。而对于业主来说，也应该根据服务质量和内容付费。但是目前业主们总想着降低收费标准，这对提高小区的物业管理来说未必有好处。

    降低收费标准后，会影响物业公司的积极性，而如果不能盈利，物业公司只好撤走。物业没人管，小区一片混乱，受损失的还是业主自己。而对于物业公司而言，退盘的行为会使物业的声誉和竞争力受到影响。所以坚持收费公开、合理，质价相符的原则很重要，物业公司要努力提高自己的服务质量，业主也不要一味地要降价，应该根据服务质量，该加的加，该减的减，这样，才能互惠互利。（记者 吴孝传　文/图）

    [来源于海峡都市报]