中亭街商家林立，人气颇旺
Ｎ本报记者 林银来/文
林丹/图 ●核心提示 随着房产新政的出台以及相关细则的明确，国家着手解决人们自住需求，打击住宅投资炒作的调控出发点表现得一览无遗。于是，不少人把目光转向商铺，“一铺养三代”的观念至今仍被不少人奉为投资理财根本。那么福州的商业地产现状如何？连日来记者对此进行了详细的调查采访。 寻铺
本报推出“商文化·福州新商业态解码”专题暨2006中国（福建）最具投资潜力商业地产展评活动 编者按：为了促进商业地产的良性发展，加深开发商与投资者和商家的沟通与了解，由中国商业地产指数系统主办的2006中国最具投资潜力商业地产展评活动,通过在线展示、现场点评、百姓打分、论坛研讨等方式，集中展评运作各类商业地产，分析各个商业地产的长短优劣，并请权威专家有针对性地提出对应方案。
为了推进福建商业地产的进步与发展，由本报主办“商文化·福州新商业态解码”专题、由本报和搜房网等媒体联合承办“2006中国（福建）最具投资潜力商业地产展评”活动，专业的机构和强势的媒体首次联袂行动，为福建商业地产建设指路导航。
本次活动分两块。
一是街文化·福州新商业态解码系列：
活动时间：2006年8月18日～9月底
活动宗旨：公众、专家、投资者共同点评商业地产项目，揭秘商业地产投资理财之道，媒体互动打造商业地产交流交易平台。活动由本报主办，支持单位为中国商业地产指数系统办公室。
具体内容：本报推出“商文化·福州新商业态解码系列报道”，历时一个月，从历史文化和地域文化角度分析福州商业业态，分为各种商业业态综述、现状分析，主题商业项目专题。活动期间还将举办2006中国（福建）商业地产发展系列论坛，邀请商业地产建设和运营领域专家学者、开发商、基金、投资者、知名商家举办“2006中国福建商业地产发展论坛”，就商业地产的规划设计、商业地产招商推广模式、政府商业规划对商业地产发展影响、对参展商业项目的点评等，全面探讨2006商业地产建设和营销走势。
二是举办2006中国（福建）最具投资潜力商业地产评选：
1.参加本报商文化·福州新商业态系列报道推广活动的项目将获得参评资格。
2.项目在线展示
参加“2006中国（福建）最具投资潜力商业地产展评活动”的项目上网展示，并在本报、海都资讯网、搜房网上进行同期展示，专家委员会对上线项目进行点评。
3.专家现场考察评点项目
活动邀请国内商业地产建设和运营领域的专家学者组成专家委员会，对参与活动的商业地产项目进行现场考察和评价。
4.盛大颁奖典礼
时间：2006年9月底
地点：上海新国际博览中心
举办“2006中国最具投资潜力商业地产展评活动”盛大颁奖典礼，获奖项目将入选“2006中国最具投资潜力商业地产排行榜”，并颁发具体奖项。 [调查]
人均商业面积不足２m2 福州是全国著名的商贸城市，为了解目前福州商业物业的发展情况，昨日记者驱车沿城市几条主干道走了一趟，发现正在招商和已进入建设阶段的商业地产还真不少，以福州生活型干道八一七路为例，沿着八一七路南下，在南门兜附近，冠亚广场与东兴南门广场相互呼应，这两个准备动工的商业广场广告牌子都相当醒目，前者拟建成数万平方米的购物广场，而后者的商业面积则为4000多平方米。
再往南走到了台江中亭街，这里将崛起福州乃至全省最大的商业街群，其中人气渐旺的中亭街面积25万平方米，如今招商完成90%左右；在建的华辰天华步行街商业面积将达到28万平方米；再加上安平商贸城、元洪城、步行街以及旧的台江农贸市场，台江中亭街一带的商业总面积将达到80万平方米。
随后记者又来到了工业路，商业总面积达21万平方米的宝龙广场正在紧张施工中，而对面的万象商业广场正在招商中，其商业面积将达到9万平方米。
据不完全统计，在福州已建成正在招商或在建的商业物业面积将达160万平方米以上，按福州目前的常住人口量164万计，人均商业面积将达1平方米左右，而如果加上已开业的店铺，则福州人均商铺达到１.８平方米。
另外，记者从福州市有关部门了解到，几年来，因为相继建设了大量商业用房，目前福州的商业用房空置较多，截至2005年底，商业营业用房空置面积为33．4万平方米，占商品房空置面积的31％，同比增长15％。目前有一批商场店面空置未售或售后未用。 [现状] 商业地产遭遇“三道坎” 定位坎
在台江有一商业物业，从最初的某某风情一条街，到CEPA城，而现在又传出要改成其他的了，短短两三年其商业定位改了几次，几乎是一年一定位，尽管社区的住宅早已交房入住，而该商业配套却迟迟不能开业。
其实，当前面临定位坎的商场并非台江的这一家，位于五一广场边的正大广场商场定位同样几经周折，从最初的主题商场到Shopping Mall，到福州首个CEPA城，到名店城，最后定位为时尚主题购物中心，也同样是好事多磨。对此，正大集团有关人士坦言，商业定位肯定是会有个过程，其实前面的几个都只是想法而已，比如CEPA城，当初政府有这个意向，作为商家当然也愿意配合，结果做不起来主要是货源和时机的问题。现在集团经过充分的考虑最终确定定位为时尚主题购物中心，突破传统的商业模式，实施只租不售、统一规划、统一管理的模式，给入驻商家充分的经营自主权，在品牌档次和业态搭配上，以主题式购物模式对商场进行规划，给每个楼层都做了主题定义，产品分类明晰。目前吸引了众多知名品牌的入驻，并将于9月份正式开业。
招商坎
如果说，定位是商业地产要跨的第一道坎的话，那么，招商则将是商业地产要跨的第二道坎，而且如果这道坎跨不过去的话，那么前面的一道坎则要重新再跨。
在福州中亭街例子很好地说明了这一问题。中亭街最初的定位非常高，号称东亚第一室内步行街，有韩国城、香港城，还有泰国商品一条街等，但由于招商招不起来，结果定位也不断在调整。“像韩国城，当时我们也引进了韩国商人，但最后因招不到商，只好作罢。”对中亭街定位调整，中亭街管理中心有关负责人并不讳忌，他表示这是市场的使然，只有把定位与实际情况相结合，这种定位才具有可操作性。
他告诉记者，经过两三年的努力，中亭街现在的招商已完成了95%，初步形成了服装、家具、家用电器三大主导业类为主，针织内衣、珠宝首饰等其他业类为辅的中亭街商贸业态，其中服装市场面积达10万平方米，占整个中亭街商业面积的50%左右。
“中亭街现在人气颇旺，商家也有了，但仍然是处于一个磨合期。”这位负责人对中亭街目前取得的招商成绩显得很冷静。在谈到招商最大的感想时，他坦言难度很大。“可以说，为了放水养鱼培育市场，我们推出了很多的优惠措施，免、减等很多方法都用过，同时加大宣传力度，配合厂家做活动，本来很多都是商家的事，但我们把它当作我们自己的事进行操作，目的是让商家进来做大做强，”他说，“填满不是目的，填实才是我们的目的，说到底只有让商家挣钱，才是我们的愿望。”
然而，有市场人士认为，尽管目前招商形势不错，但如何整合和提高商家的含金量，这将再次对中亭街招商提出新的挑战。
规划坎
定位与招商是商家面临的内部问题，而且是个案，可规划则是福州商业地产面临的共同问题。省经贸委有关专家直言，福州商业地产发展遭遇“瓶颈”中，缺乏统一规划是一大因素。
对于目前福州市商业地产的发展现状，这位专家指出，目前福州的商业地产商对各类的商业地产开发有点“过热”，甚至可以认为是已经到了“莺歌燕舞”的状态，实际上，相当多的投资商正在面临着招商难的问题，而缺乏统一规划是一大因素。
“对于核心商圈来说，商业地产的发展还好理解一些，而目前福州一些相当大型的商业广场，定位为Ｓhopping Ｍall，由于其建设地都不是福州市的商业繁华地带，是独立单设的一个大面积的购物中心，今后会怎样发展，目前尚难定论”，这位专家表示出了些许的担忧。他说，实际上，福州的一些商业地产已经出现了一面热一面冷的情况，沿街店面看起来都挺不错，商业繁荣，人来人往，而背街一面却出现截然不同的境况，店铺出现大量的闲置，暂且不论其定位发展，能把店铺招满就不错了。
他指出，目前福州一些开发的商业地产项目，虽然地处繁华地段，但受交通等因素的制约，很难按投资商原来的设想会有巨大的人流和商机，这将在很大程度上制约商业地产的发展。
对此现象，永辉超市有关负责人表示，新区商业规划相较之旧城区，将更为重要。他告诉记者，他们进入金山新区和鼓山新区是必然的事，但由于一直找不到合适的物业，布点的事也就一拖再拖。而当他们得知金山将拍卖一块地做超市用地时就直接买地，自己建超市。“这样可以根据自己的需要进行商场的布局，这也是永辉首次买地自己建超市。”他说。 [出路] “三管齐下”图谋发展 首选规划引导
“减少政府行为对商业地产的影响，是影响今后商业地产发展壮大的一个重要因素”，福建师大城市规划专家郑训忠教授认为，政府部门应加强对商业设施建设的规范引导，避免重复建设。目前福州市城市商业网点规划已经出台，这对于商业地产及商业设施今后的布局和规范将起到积极的促进作用，“但关键还要看执行情况如何”。
引入听证制度
对商业地产的发展，业内专家指出，今后福州建大型商业设施必须举行听证，倾听社会各方面的意见，此举将对福州大型商业设施的建设以及规范发展起到积极的影响。
据介绍，根据前不久国家商务部印发的《全国商品市场体系建设纲要》规定，地级以上城市要制定和完善商业网点规划，规范商业设施建设、开业程序，大型商业设施建设应进行听证，避免重复建设。同时，商务主管部门要结合城市商业网点规划，对流通设施的总量、布局结构和市场需求进行全面调查，并建立商业资源信息系统，为加强商品市场建设的科学管理提供依据。
发展“订单商业”
福州市土地发展中心有关负责人表示，商业地产不仅要有规划，同时还要让商家提早介入，发展订单商业。他说，现在福州的相当多的出让地块都规划有商业用房部分，但这种规划只是对面积指标上的安排，而对具体的用途就无法顾及了，这导致的后果是不少开发商拿了地，在对商业部分的规划上伤透脑筋，出现规划不当的情况大有人在；另一方面，对商家来说，由于不知道具体的一些建设信息，虽然对某一区域的布点很感兴趣，但结果往往找了很多楼盘却找不到自己合适的物业。如果商家能与开发商联合开发提前介入，从规划到设计就量体裁衣，就是最佳的选择，但目前大家的信息就是不对称。这也成了政府方面较为头痛的事。
他认为，要想实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展，地产商和商业经营者的资源整合非常重要，地产商借助商家的品牌效应，能有效地提高商业网点销售，而零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等商家的加盟，则是目前商业地产的一大卖点。（海峡都市报）
|