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豪宅市场:稀缺只是传说 1800万别墅暴跌800万 发布时间:2014-07-25 编辑:龙岩网 来源:未知

“有投资客愿意将之前挂牌1800万元的别墅降到1000万元出售。”深圳市南山区后海片区一家地产中介透露,楼市调控以来,千万级以上的豪宅市场几乎无人问津,即便大降800万元,“卓越维港”的这套别墅依然没有成交。
 

豪宅市场:稀缺只是传说 1800万别墅暴跌800万

6月以来,国内豪宅市场开始受到调控寒流的波及,交投状况顿时遇冷。京、沪、深三大豪宅集中地区的大部分高端项目滞销,售价也出现明显松动。

业内人士指出,在中央坚定楼市调控不动尧通过综合手段威慑和打击各类富裕群体购买多套住房--包括豪宅的背景下,资产价格波动风险已骤然加大,国内富豪阶层购买豪宅的热情正在消退;而种种迹象表明,境外热钱退潮的可能性在加大,这也促使以“稀缺”、“珍藏”等自我标榜的豪宅市场快速降温。

抗跌神话破灭

一直以来,豪宅以其高品质和稀缺性,成为各地富豪们“收藏”和抵御市场周期波动的重要选择;不过,在新一轮房地产调控和调整中,豪宅“抗跌”的光环也已然黯淡。

目前,房地产业界对于豪宅还没有统一的界定。不过。业内资深人士指出,所谓豪宅,都具备三大特性。首先,单位销售均价高于同区域房价50%以上;其次,套型面积超过150平方米;最后,购买人群的“身家”远超千万元。这类住宅产品包括别墅和城市高端公寓。

6月以来,众多符合这三大特性的住宅产品也逐步加入了降价阵营。

接受深圳“卓越维港”别墅投资者委托的中介坦言,这套别墅为一名企业主所有,新政之前的挂牌价为1800万元,最近业主资金紧张打算卖掉。然而市场转冷,原来的挂牌价无法成交,业主连续调低挂牌价,最后挂到1200万元。

“不料购房者还在讨价还价,经过这么久,业主的实际心理价位已经到了1000万元。”中介公司负责人表示。这套直降800万元的别墅是深圳后海湾卓越维港的叠加别墅,可以看到海景,面积约240平方米,是刚交房不久的毛坯房。

这虽然是深圳后海片区豪宅的一个极端案例,但美联物业南山区负责人表示,后海片区豪宅去年涨幅超过一倍,过度炒作,调控出台后成交立刻冰冻,价格降了10%至15%。

深圳另一个豪宅片区——香蜜湖,成交量自调控以来也持续低迷。中原地产香蜜湖片区业务员坦言,三个月以来,在整个二手房市场上香蜜湖1号没有一套成交,水榭花都也仅成交一套,而在调控之前,这两个豪宅楼盘每个月都可以成交3至5套。华侨城的波托菲诺、红树西岸等顶级豪宅成交量也不超过10套。

类似的情况也出现在北京。6月,北京豪宅的销量降至2008年3月以来的最低点;别墅和高端公寓的成交量不足100套;与4月份的高点相比,降幅超过80%。

号称北京最贵公寓楼盘的长安8号,公开售价为8万元/平方米。自5月1日公开发售以来,仅签约3套,“联机备案”40套,销售率勉强达到10%。该项目销售人员对中国证券报记者表示,“现在认购,还有很大的优惠,幅度超过10%。”

“伪豪宅”遭抛弃

2009年房价飙涨之际,众多开发商纷纷将普通住宅产品“人为拔高”,大户型、低密度和高总价的普通住宅设计方案风靡市常“这类住宅产品并不具备特殊的自然景观和人文环境,也没有高科技的环保设施,甚至连园林设计也不是定制化的。这些住宅目前的日子普遍不好过。”业内人士指出。

豪宅市场受到调控冲击,众多“伪豪宅”项目面临更严峻的降价压力,甚至可能修改规划。6月份,许多户型偏大的“伪豪宅”项目纷纷推迟开盘,而开盘项目普遍低开。4月份新政出台以来,深圳新上市的近20个新楼盘中,没有超过4万元/平方米的高端住宅推出。

美联物业深圳营业部总经理江少杰表示,豪宅近年来价格涨幅惊人,尤其是2004、2005年推出的豪宅楼盘,有的价格已经是原价的六七倍,炒作严重,新政一出投资客对豪宅望而却步。

与去年豪宅市场的集体火爆形成鲜明对比,从沸点已降到冰点。世联地产研究人士指出,未来真正占据稀缺的、顶级的自然资源或城市资源的“真豪宅”所具有的价值,可能会得到高端客户的认可,成为豪宅市场中的聚焦点;另一方面,一些仅靠概念炒作出高价,但不具备豪宅品质的“伪豪宅”,则会在严厉的信贷调控中被市场抛弃。

专家表示,地产新政对于90平方米以下的首次置业没有影响,小户型成为近期成交主力,精准打击的是投资客和多次购房者,而豪宅的购买者大部分都是投资客,对豪宅市场影响立竿见影。为此,不少开发商可能对原先的项目重新定位,户型规划重新设计,中小户型产品或再度受到市场青睐。

以深圳为例,6月份,深圳仅有4个新项目入市,共销售住宅面积13.8万平方米,环比大减73.6%,同比减少3.0%。这四个项目均以中小户型住宅为主,入市均价集中在10000-20000元/平方米。小户型为主的成交结构拉低了近期深圳新房均价,6月份新房成交均价跌破17000元/平方米,为最近11个月以来最低。

热钱或退潮

上一波汇改前后,为“赌”人民币升值,境外热钱大肆涌入并投向国内不动产。其中,京、沪、深等地的高端物业成为境外热钱的主要目标。但从今年开始,热钱出现退潮迹象。

“一方面,与欧美国家相比,我国的资产价格已经很高,尤其是房地产领域,继续追加投资的风险很大;另一方面,大量的热钱可能借新一轮人民币升值胜利撤出。两方面因素都对国内豪宅市场不利。”业内专家坦言。

2010年第2季度,中国外汇储备仅增加0.29%,为十年来的增速最低值。其中在5月份甚至出现了外汇储备增加额为负的情况,而当月却出现了较大规模的外贸顺差。5月份,外汇占款环比骤降超过五成,释放出热钱外流的明显信号。

“从地下钱庄监控的情况看,热钱正在大进大出,其结构已发生变化,上半年很多流进来的热钱都是港澳台居民储蓄资金,这些资金正在逐步退出。”广东省社科院一位研究热钱的专家说。从港澳台流入的资金,在国内的主要投资便是不动产。

这位专家也指出,现在还不能完全明确热钱退出与豪宅市场的冷却之间有多大关联,但可以肯定的是,热钱所投资的物业一般具备区域地段的优越性,房价也明显高于周边均价。一旦热钱要退出,必然会对国内房地产市场尤其是豪宅市场产生重大影响。

伴随着热钱的退出,国内富豪阶层购置房产的热情以及对房产价值的信心正在动遥摩根士丹利执行董事兼中国策略师娄刚坦言,今年3、4月间,他已将其位于上海的几套高端公寓全部售出,理由便是“不看好房产价值能继续高增长。”

显然,热钱退出和财富主要掌控群体的动摇,促成了近期的“豪宅变局”,而这一变局是短期调整还是趋势性变化,还有待观察。
 

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